荒 原

土地调控推升房价上涨　纯属蛊惑人心

2006-9-13 08:37  
章林晓

　　 9月5日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》正式发布后，有媒体发布消息说，有政府官员和专家学者预言：中国地价将上涨百分之几十，水涨船高，中国房地产价格将“闻风而涨”。

　　“土地调控将大幅推升房价上涨”，政府官员和专家学者的这一预言，几乎在一夜之间，立即在社会各界四处传播开来。

　　政府官员和专家学者的上述预言，到底是有根有据地科学预测，还是毫无根据地凭空瞎说呢？通过下面的分析，我们应该不难明白，这种预言纯属蛊惑人心，对此我们必须保持高度的警惕。

　　土地新政出台的背景

　　《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发〔2006〕31号）发出后，在社会各界引起了强烈反响，这是一件十分正常不过的事情。

　　因为，土地是民生之本，土地是发展之基。土地管理面临的矛盾和问题，不可避免地会反映到宏观层面上来。可以说，土地问题不单纯是房地产问题，而始终是我国现代化建设中一个全局性、战略性的重大问题。

　　而且，有反响才会有所触动，有触动才会有所推动，在某种层面上说，这也是土地调控政策能够真正落到实处的前提和保证。

　　《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（以下简称《通知》），新华社受权全文对外公开发布的时间是在９月５日。而该《通知》出台的背景是，党中央和国务院领导针对当前土地管理和调控中存在的突出问题的高度重视和多次批示。

　　《通知》出台的背景是什么？或者，更明白地说，当前土地管理和调控中存在的，甚至涉及到宏观层面的突出问题有哪些呢？

　　这一点，在《通知》的前言中，其实早已经说得明明白白了。大家只要仔细去研读一下《通知》，就会知道，“切实加强土地调控”的真实背景是——

　　当前土地管理特别是土地调控中出现了一些新动向、新问题，建设用地总量增长过快，低成本工业用地过度扩张，违法违规用地、滥占耕地现象屡禁不止，严把土地“闸门”任务仍然十分艰巨。

　　由于土地在宏观调控中的“闸门”作用，在一些地方并未得到充分发挥，建设用地过度扩张的动因依然存在，违法违规用地、滥占耕地的现象今年又凸现出来。

　　因此，在宏观层面，就表现出了许多突出的现实问题，如固定资产投资增长过快，经济增长中的资源过度消耗等问题，正在给整个经济社会发展带来深刻影响。

　　通览《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》全文，我们不难发现，本通知“加强土地调控”的侧重点，并不是房地产，而是着力于整个宏观经济，直接针对的则是“工业用地低成本的过度扩张”和“违法违规用地、滥占滥用耕地”。

　　土地新政将推动房价上涨？

　　《通知》发出后，立即有媒体刊登《国土资源部预测地价上涨50%》一文，援引国土资源部政策法规司司长甘藏春的话，说政策将引起地价各项成本提高，从而导致地价上涨50%。在文章结尾处，还引用专家的话指出——

　　这次政策调整还是会带动地产价格的上涨。因为中国土地调控新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”，这将从预期上减少新增建设用地供应量，目前可谓“闻风即涨”的中国地产市场不可能不有所反映。

　　更有媒体发表文章，虽然标题是《地价将提高近50% 　国土部：楼市价格不会大变动》，但在文中，却笔锋一转地指出——

　　尽管这次政策调整从理论上讲对房地产价格的影响不大，但有专家指出，在实际中还是会带动房地产价格的上涨。这是因为，中国土地调控新政根本宗旨在于进一步紧缩“地根”，这将从预期上减少新增建设用地供应量，目前可谓“闻风即涨”的中国房地产市场不可能不有所反应。

　　假如说，《通知》的出台针对的确实是房地产行业，紧缩“地根”的对象的确是住宅用地，那么，中国房地产市场又将演绎出一场“闻风即涨”的“大戏”，也是顺理成章的事情。

　　但是，我们前面已经分析指出，《通知》着力的是整个宏观经济；而且，最主要收紧的是工业用地的“地根”，这一点最突出体现在《通知》规定的第五点——“建立工业用地出让最低价标准统一公布制度”；其中规定，“工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准”。

　　而对于房地产用地，相反，采取的是宽松的政策。这一点最突出体现在房地产开发用地已经由过去单纯“价高者得”的土地招拍挂政策，转变到2006年8月1日实行《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）以后，“价高者得”和“最佳者得”的并重。

　　大家知道，货币政策对宏观经济的调控，从本质上讲，无非是在资金的“价格”和“数量”上，通过采用“宽”、“松”政策的各种组合，引导国民经济平衡快速健康发展。

　　货币政策对经济的调控是这样，从本质上来讲，财政政策对经济的调控，其实也是一样的。从经济学原理讲，土地政策参与宏观调控，应该也不例外。

　　从“数量”上，土地政策对宏观经济进行调控，当前主要体现在新增建设用地指标的下达下，这从本质上来讲，是一种计划调控。这种事先的有预见性的计划调控，在非常时期，如部分行业经济过热时，采取停止土地的供应等措施，能起到“釜底抽薪”的作用。

　　从“价格”上，土地政策进行调控，“有张有弛、文武之道”，借鉴货币政策和财政政策的经验和理论，这个“价格”调控要想取得成效，必须是可以视宏观经济和产业政策等需要，也能可“紧”可“松”，这才可能取得预期的理想效果。

　　“价高者得”，从本质上讲，其实是土地在“价格”上的“紧”；而“最佳者得”，本质上是土地在“价格”上的可“松”可“紧”。

　　从总体上来说，工业用地由过去的协议出让时的“低地价”甚至“零地价”的出让，到《通知》出台后的“必须采用招标拍卖挂牌方式出让”，并且“低于最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还的，属非法低价出让国有土地使用权的行为，要依法追究有关人员的法律责任。”

　　《通知》出台后，毫无疑问，工业用地是由“宽松”走向了“紧缩”。

　　相反，住宅用地，由“价高者得”走向“价高者得”和“最佳者得”并重，这从“价格层面”的总体趋势上说，则是由“紧缩”走向了相对的“宽松”。

　　而且，“国六条”强调，要“切实调整住房供应结构”，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房，优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应。

　　而政策配套规定，中低价位、中小套型普通商品住房，实行的是“限价房”政策；经济适用住房和廉租住房用地，实行的是划拨供地；因此，不论是从“数量层面”，还是从“价格层面”来说，房地产用地，特别是中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房用地，将会是更加的“宽松”。

　　在这种情况下，土地新政何来推动住宅用地地价上扬，从而推升房价上涨之说？

　　警惕蛊惑人心言论的危害

　　在我国的一些房地产热点城市，房地产泡沫的存在已经是一个不争的事实。

　　从泡沫层面讲，房地产调控，从本质上说，也就是一个挤泡沫的过程。这就涉及到一个利益调整的问题，说白了，也就是由谁来为房地产泡沫买单的问题。

　　从前年的“停止拆迁会促使房价上涨”，到前段时间的“加息会促使房价上涨”，到今天的“土地调控会促使房价上涨”……

　　任何一项政策措施的出台，在一些专家学者的嘴里，都会变成房价上涨的“绝妙理由”，真有些令人“叹为观止”。

　　有网友一针见血地指出，一些专家学者之所以会如此大言不惭、面不改色心不跳地说出上述“高论”，有些是“受人钱财，替人消灾”，有些则是“不学无术，人云亦云”。

　　俗话说，欺骗得了一时，欺骗不了一世。更何况，网络时代是没有绝对权威的时代。一些专家学者蛊惑人心的欺骗性言论，正在日益失去“市场”。

　　于是，借政府官员之口的“欺骗性言论”，开始陆续出台了——“国土资源部预测地价上涨50%”，就是典型的一例。

　　央行早已多次强调要防范房地产信贷金融风险。当房地产泡沫的祸水，开始威胁到金融安全的时候，政府的公信力显得尤为重要。

　　而政府的公信力，或者说信用，从一定层面上讲，具体体现在每个政府官员的言论上。

　　“国土资源部预测地价上涨50%”，对于这一说法，国土资源部政策法规司司长甘藏春在第一时间立即进行了反驳和澄清，这是令人欣喜的。

　　确实，当前，我们尤其需要警惕由政府官员之口“说出”的，那些“蛊惑人心的言论”所带来的危害。

        卢承德

国家统计局2006年7月20日 发布国房景气月度报告说，截至6月底，中国商品房空置面积1.21亿平方米，同比增长17.2%。其中，空 置商品住宅6715万平方米，增长14.1%。报告显示，上半年全国完成房地产开发投资7695亿元，同比 增长24.2%。商品住宅完成投资5318亿元，同比增长28.2%。其中，经济适用房完成投资217亿元 ，同比增长6.1%。根据国家统计局测算，6月份，中国国房景气指数为102.93，比5月份上升1.06 点，比去年同月上升0.85点。
　　中国商品房空置面积惊人，但国内房地产商的投资热情却并未因此消减的 主要原因是什么？
　　我认为房价年年涨、月月涨、天天涨是导致商品房空置时间越长房地产商反而获利越多的 结果，谁能保持房价年年涨、月月涨、天天涨呢？这就是大家说的政府，政府土地部门做为唯一的一级供地的供应 商，完全可以控制土地价格，严格控制土地，土地实行招拍挂，土地价格天天见涨，土地价格上升成为房价上涨的 主因；政府银行部门控制房地产开发货款减少住房开发量从而减少供应量，房价岂有不涨之理。只要“稳定房价” 的调控指导思想不改变，一边是商品房空置，一边是国内房地产商的投资热情高涨的现象就将长期存在。今天因标 价高而居民购买力低卖不出去的商品房，等到空置一年后再卖，因房价年年涨、月月涨、天天涨，上涨的幅度远高 于银行货款的幅度开发商的获利反而比一年前卖出去还要高。所以中国商品房空置面积惊人的真正原因不是住房供 应过剩而是因为居民有住房需求而无相应的住房购买力，而开发商因房价年年涨楼市年年红的政策导向而产生惜售 心理和等到空置一年或多年后再卖获利更多的实事等多因素影响的结果。
　　最后需要着重指出的是：商品房空 置并非供应过剩，而是因为房价高涨，居民的相对购买力下降了。这种人为炒高地价房价必然会搞垮中国经济，因 为总有一天人为炒高的房价会崩盘,房价崩盘会引发银行金融危机，从而搞垮中国经济。  

亚行认为，住房价格上涨压力，主要来自流动性过高、住房信贷扩张和投机炒作。

任何一项制度在当初设计的时候都不可能是十全十美，非常完善的，这样的制度只是人们心目中的理想，现实中并不存在。我认为一个好的制度最重要的是要有自学习的能力，有能力纠正自己的错误，找出出错的原因，这样的制度才是有生命力的制度。而要找出错的原因，就需要勇气，需要探索的精神。如果全行业的人都闭嘴、低调，是不会找出出错的原因的，这样的态度和方式也是不利于制度本身的完善的。

乐山装饰建材网 2006-6-20 佚名
    国六条及九部委十五条细则实施后，很多购房者抱有一种希望，房价会降，可以花更少的钱买房了。事实上，对于不同的个体或单个的购房者，此政策对自己是否有利，还需要具体问题具体分析。
    国六条及九部委的十五条细则（简称细则）的中心内容是什么？随着改革的推进，国家对改革中的三大问题，即医疗及社会保障、就学和住房忧心重重，不化解这三大矛盾，就不可能为改革创造一个安定团结的大好局面，所以，政府的目标是追求公平。造成这三大问题的根源是什么呢？是分配不公，贫富差距拉大，如果大家的收入都高了，就不会有住房难、就学难、看病难的问题。存在这些问题的人群是低收入人群，也就是穷人的问题，所以说，国六条及细则是想解决穷人的问题。你是不是穷人？具体到住房问题上，你是不是购买第一套住房？你是准备换掉原来的房子吗？你是否觉得你现在的住房偏小而准备购置新房？你是不是考虑将房屋作为货币保值增值的手段？如果你对以上问题回答：是。那么，你就不是国六条及细则所界定的“穷人”。既然你不是“穷人”，这个政策绝对不会对你有利。我们知道，一项政策对一部份人有利，就会对另一部份人有弊；任何一项政策，不可能同时既对“穷人”有利，又对“富人”有利，尽管你自己不觉得你是富人，问题是政策将你界定为富人，那我们就看看这些政策对富人究竟有些什么。
    一、舒适性房屋会减少，十五条措施中有一条：6月1日后新开工的项目，必须有70%的是90m2以下的户型，政府新出让的土地，必须有70%的用于小户型建设，简称“双七十”。90m2建筑面积是什么概念，就是套内面积只有80m2多一点（多层），高层电梯公寓，套内面积就是70m2多一点。这样的面积一般会设计为一梯4户，要想全部通风、采光，没门！因为这只是解决遮风档雨的问题！要想住得舒适，对不起，只有30%；我们知道，物以稀为贵，你要购买这30%的舒适性房屋，多掏钱吧！北京、成都等90m2以上大户型都涨了，以后你就等着慢慢涨吧。而且，就是你以后多掏钱买了大户型的房屋，但你周围有70%是90m2以下的穷人，通常说：物以类聚，人以群分，不同群的人在一起，你能心安吗？就是你觉得无所谓，你总得对小区的绿化、治安、物管有所谓吧！70%的人都觉得每平方米三角、四角的物管费高的时候，恐怕你就是愿意掏每平方米五角、六角的物管费，也无法享受好一点品质的生活。
    二、房价是涨还是跌？国家一对房地产调控，人们的第一反应就是房价会降，事实证明，这种判断是错误的。这要从国家出台调控政策的背景谈起。去年国八条出台，是有一些城市房价达到二位数的增幅的情况下作出的；今年出台的国六条也是在上涨幅度比去年更猛的情况下作出的，因此，国家的政策是控制房价上涨幅度过快，尤其是要调控房屋供应结构，大量增加90m2以下户型的市场供应，且房价不能上涨过快。对于90m2以上的，不属于“穷人”购买的，谁还管它涨多少，多涨多收税，反正你是“富人”。房价在调控的情况下，为什么会涨呢？主要有以下两大原因，一是供需矛盾，有那么多人要买房，要住房，为什么不涨？气温高西瓜价都会涨一点，就是这个道理，西瓜今年种了明年还会种，一块地修了房子就再也不会修了，要修离城就更远，现在不买还待何时？因此你不急但比你有远见的人会急。二是成本上涨，对农民的征地补偿提高了，国家对征用土地税费增加了，对农民的拆迁标准提高了，一句话，土地的取得成本上升了，所以地价就涨，构成了房价涨一点，农民工工资提高了，城市不准使用自拌混凝土，所有建筑使用商品混凝土，每个平方成本上升几十元；为了抗震，不准使用预制板、采用全框架，全现浇结构，单位平方钢材含量上升了，钢材价又涨了，所以成本又涨了几十元。从二00五年十二月一日起，所有建筑必须采用节能设计，每平方米成本又上涨了一百元左右……，只有增的项目，没有减的项目，房价会降吗？自己判断！
    三、细则中有一条，延长对二手房交易的征税期，还要征收交易所得税。实际上限制了二手房的流通。买不到价格相对便宜的二手房，那好，赶紧买新房吧！本来是新房的供需矛盾才使房价上涨太快，再加入一批买不到二手房的人一起来买新房，在这种情况下，新房价会下跌吗？等着吧；这就是：世界上最浪漫的事是和你一起慢慢变老！
    四、提高按揭成数，由首付二成提高到三成。乐山市通行的就是首付三成，应该没有什么影响！但购买第二套住房的会提高到四成或五成，本来你是“穷人”，想要换一个好一点的居住环境，但政策界定你是“富人”，所以如果你等，就等着四成或五成政策吧！银行把提高贷款利率称作调控的手段，倒不如说是增加收入的手段；银行愿意贷款给谁：是借得起钱又还得起钱的人？这就是爱的是有钱人，你首付了三成，每月有月供，还有住房作抵押，当然愿放款，这最安全，比贷给企业稳当多了。如果首付提高到四成或五成，那更好，给银行上了“双保险”。
    根据每个人实际情况解读国六条，非常重要！但在细则中有一条是对消费者大大有利的：开发商不准囤积房源，办了《预售许可证》的必须拿来卖，也就是说，目前是商品供应最丰富的时候，大家还在犹豫观望时，你不做先知先觉者吗？不过你可得仔细挑选——该出手时就出手！
  

CPI真的与房价无关吗？按照国家统计局的说法，也是断然的说法，房价不能计算到CPI中去，住房是投资而不是消费。但是这只是国家统计局的武断，它没改变绝大多数民众购买住房是消费，也没有改变政府一直在鼓励国内居民把住房作为最基本最巨大的消费。国家统计局可以为了如何与国际惯例接轨而不顾实际经济生活发生了什么，国家统计局也可以为了住房的统计而统计，但是这些并没有改变国内绝大多数民众为了这种统计而改变自己住房不是消费而作为投资，同时也改变不了民众为统计而统计的质疑。权力可以大于天，并让这种权力祸害大众，但大于天的权力绝对不能改变现实生活发生了什么，也不能改变我们绝大多数民众购买就是消费。在此，希望各位网民积极参与来讨论，把自己身边发生的事情讲出来。



对国家统计局公布的居民消费价格指数(CPI)的质疑，已经有一段时间了。其质疑的主要方面有，一是CPI涵盖范围的局限和统计权重的偏差，从而使我国居民消费价格指数相对偏低；二是CPI指数与房价关系。对于这两个方面的质疑，国家统计局曾多次出来解释与说明，但是市场并没有因为他们的解释与说明得以理解，反之，国家统计局越是解释，中国的CPI指数体系所显示出的问题就越多，市场越是无法接受。

现在要问的是，CPI对我们的经济生活真是这样重要吗？为什么市场与民众对它会如此关心？一般来说，在国际上，CPI的政策作用主要是把物价水平变动作为制定相关政策的法律依据（如调整工资、发放养老金等）及政府宏观决策的参考。比如在中国，人们就根据国家统计局公布的数据，来判断目前中国经济处于前所未有的“高增长、低通膨”的大好时期。而政府对经济形势的判断不同，所出台的宏观经济政策也就不一样。可以看到，CPI与民众的经济生活是如此重要，与政府宏观经济政策关系如此密切，那么，市场与民众对CPI关注也就自然了。

那么，目前国内政府公布的CPI指数基本上能够反映不同阶层居民实际生活感受吗？比如国家统计局7月18日发布了今年上半年CPI同比上涨1.3%，但该指数与居民感受差别则较大。比如，央行的二季度调查显示，对CPI，民众的真切感觉却恰恰相反，是物价上涨幅度很快。即居民对“物价过高”判断的占比升至24.4%，较上季提高2.3个百分点，物价满意指数降至-12.1%，比上季下降3个百分点，降幅较大，城镇居民对物价上涨反应强烈。CPI走势为什么与民众感觉相背离呢？是居民个别感受与总体状况的差异，还是与中国CPI指数质素不高有关呢？

按照国家统计局的解释，他们对CPI的编制，是按照国际通行做法，无论CPI的调查内容还是编制程序与方法上都科学的。比如编制CPI所用信息与权重是依据全国12万户城乡居民家庭调查资料中的消费支出构成确定的。因此，中国现行的CPI统计反映了居民消费价格的实际变动情况，CPI指数数据的科学性是不容置疑。

在这里，有几个问题必须厘清，既然央行调查的结果是由于个别感受性与总体平均状况差异造成，那么12万户城乡居民家庭调查对13亿人口来说是总体水平还是个别感受呢？如果12万户城乡居民家庭调查可以看作是总体平均水平，那么央行的问卷调查无论其样本有多少，不也是可以得出同样总体平均水平结果吗？如果不是这样，那么这12万户城乡居民家庭调查与13亿人口相比同样不也是个别感受吗？还有，12万户城乡居民家庭样本选择也会有时空上的差异，调查所得出的结果同样是概然的。如果把这种概然的结果当作一种全然的结论，其科学性同样令人质疑，它根本就不可能是现实中的客观必然反映。

还有，在本文看来，居民物价水平感受与CPI的差异，最大的问题可能出在CPI指数与房价关系的理解上。因为，就目前中国情况来看，房地产作为国内经济的支柱产业之一，不仅在GDP、国内固定资产投资比重过高（在一些特大城市，比如北京2005年房地产占GDP比重超过1/3以上，房地产投资占固定资产投资1/2以上），而且带动了50多个产业的发展。因此，房价的变化必然会对整个经济的价格水平起到举足轻重的作用，对房价的理解不同，就可能得出不同的宏观经济的数据。

对于CPI指数与房价的关系，按照国家统计局的说法，无论是按照国际惯例，还是从实际情况考虑，商品房价格是不应该直接计入CPI的。一是出于国民经济核算的需要，CPI的统计口径必须与国民经济核算体系中的消费分类保持一致。从统计核算角度看，对购房的人来说，更多的是将自己的流动资产转为固定资产，因而购买商品房通常属于投资范畴，而不属于消费行为。二是商品房购买与当期消费不同步，购买支出与当期实际住房消费不对等。也就是说，由于商品房是一种投资品，那么对住房购买只能是属于投资行为而不属于消费行为，因此，住房的价格变化与CPI指数无关。

在这里，国家统计局无论把商品住房作为投资还是作为消费，这些都不是重要的事情。所重要是，就是国家统计局对商品住房是投资还是消费有一个明确的说法，而不是在计算GDP时，住房就是投资，而扩大内需时，住房又是消费了。也就是说，购买住房是投资，那么，国家统计局不仅要把这个意思明确地告诉市场，明确地告诉一般的住房购买者，也得明确告诉政府，要求它们在出台各种文件及进行各种决策时，一律把住房的购买作为投资来理理解，而不要在领导的讲话中，在中央的各种文件中都是把居民购买住房以消费来看待。比如说，在十一五规划中、在国六条中、在最近发改委主任马凯的报告中，都是把居民的住房购买称为居民住房消费。

再就是，我们假定国家统计局完全应该遵循联合国制定的《1993年国民经济核算体系》，并根据这个体系把房地产开发投资形成的房地产，在支出法的GDP核算中归入固定资本形成。那么，投资是什么？投资就是经济成员牺牲当前的消费，以便换取未来不确定的收益（或未来消费）的活动。一般来说，投资活动可以有，实体投资，购买机器与厂房投入生产获利，也有接受教育与培训来提升个人未来赚钱的能力及购买金融凭证获利。以这种划分，住房投资应该算是实体投资。

既然购买住房是实体投资，面对目前国内的投资过热，一方面政府要遏制过快投资增长，首当其冲的当然是房地产投资，无论是房地产开发商对房地产的开发还是居民对住房购买都是如此，否则国内的投资过热会越来越严重；另一方面，目前政府所采取的个人住房购买的种种优惠，应该完全取消，否则不是与政府的宏观政策对着干。还有，既然购买住房是投资，那么政府也不需要来调整房地产市场的产品结构，因为，政府根本就不可能知道房地产市场哪些产品的投资价值多少。如果政府强行住房的产品结构如何，那么当投资者个人投资失利时，一定会把其责任归结到政府身上（国内股市就有前车之鉴），等等，以上就是根据购买住房是投资逻辑推论的结果。如果现实的房地产市场是这样，不仅市场无法发展与繁荣，也会得出不少更为荒谬的结论。

实际上，对于中国的房地产市场来说，购买住房作为投资当然有，而且在一些特大城市所占的比重也不会低，但对于全国绝大多数民众来说，购买住房当然是自住。当个人购买住房是自己居住，尽管这种居住可以多年享用，难道多年享用的产品就不是消费而是投资吗？当国家统计部门要把个人住房消费的东西一定当投资来统计，那么这种统计是为统计而统计，还是为国际接轨而接轨。如果居民住房的购买是为了统计而统计，为了与国际惯例接轨而接轨，那么这种统计既不能反映现实的经济生活，更谈不上为政府、市场、民众的决策提供相关有用的信息。如果我们的统计数据发展到这样一步，那么这种统计数据的意义也就荡然无存了。

还有国家统计局一直断然地说，购买住房是投资，房价不计入CPI国际惯例。在此我们可退一步说，即购买住房是投资还是消费可以不考虑真实的经济生活如何，甚至混淆各种关系。但《1993年国民经济核算体系》这个标准的设定是有条件的还是无条件的？如果是无条件的，那么这个《1993年国民经济核算体系》的标准体系只能建立在理论的真空中，现实生活找不到这种无条件的标准体系。如果是有条件，那么这些条件是什么呢？是市场经济的还是计划经济的，或什么综合经济的。在引进《1993年国民经济核算体系》时，中国有满足这种标准体系计算的条件吗？如果没有相关的条件与环境，那么在不同的前提条件下用一个标准体系来统计所得出的结果能否反映真实的经济生活就令人十分质疑了。

比如就以房地产市场来说，国外的房地产市场是发展了几百年的市场，它不仅有明确的住房私有产权，成熟的生产开发体系、交易体系及房价的评估体系，也有发达的房地产市场融资体系；不仅有连贯的历史数据与信息，也有住房投资与住房消费便利的与交易成本较低的转换机制。在这种情况下，个人住房购买无论是算作投资还是算作消费都是能够是明确的（在1993年前不少国家的住房并没有算作投资而是算作消费）。

但是，对于中国的房地产市场来说，不仅起步时间晚，也仅是从1998年中国的住房分配货币化改革开始，而且居民住房持有方式十分多元化，有人是从市场购买的商品房、有人中从单位分的福利房，也有产权界定不清的公房等。对于中国的房地产市场，不仅没有连续的住房市场历史数据与信息，也没有清楚界定的个人住房产权、没有发达的二手房市场及成熟的住房市场估价体系等。在这样的情况下，国家统计局住房的统计数据要与国际惯例接轨的，而这种接轨是不可能建立在实际的国情基础上,那么这种国际惯例接轨只能是教条主义照本宣科。

再退一步说，假定我们认可国家统计局的CPI与国际接轨，但为什么目前城市居民消费比重较大的教育消费、医疗保健消费、住房消费、通讯与交通等则无法反映在中国CPI编制中呢？在发达国家，这些方面CPI权数与类型都在不断地变化。比如，美国的消费者价格指数就包括了能源、汽车贷款消费、休闲娱乐、宠物、运动器材、俱乐部会员卡、新汽车、私人交通等，而且它们的消费价格指数也是在随着经济生活的变化。但中国CPI指数的变化往往跟不上实际消费品价格与类型的变化，从而使得官方CPI编制严重与现实的经济生活脱节。还有，近来增长最快居住类消费，看上去国家统计局听了市场意见，居住类消费在快速上升，但不仅计算基数有问题，而且其权重与国际接轨相差很远（如中国的居住类权重为13.2%，而美国则达到38%，国际一般情况是30%）。一种不能够反映现实经济生活指数编制，其对经济生活的解释力肯定是十分弱的。还有，居住价格变动能够通过虚拟租金获得吗？即使可以获得这种虚拟租金，但以计划体制下福利房为主体的住房持有体系，这种虚拟租金如何来计算与获得？

还有，如果我们假定官方的CPI编制是科学的、数据质量为高，那么多年来社会早就希望官方把其CPI编制过程与程序、样本的取得、不同消费品的权数等公开化、透明化，这些都是十分简单的事情，但官方为什么就是不敢这样做呢？CPI编制不公开透明，既容易导致民众对这种CPI指数的质疑,也不利国家与企业的经济决策，剥夺广大民众与研究者的知情权。

总之，目前国内CPI体系科学性是十分令人质疑的，如何来完善这种CPI体系，不是一句国际惯例就可能一了百了的事情，而是如何根据中国的实际情况，就得先处理好CPI与房价关系入手，创立一种能够真实反映中国国情CPI指数体系统计，否则中国的CPI指数与现实经济生活太远。

(2006-07-22 13:54:47)

——我国“居民消费价格指数”竟不包括住房、教育、汽车、医疗等消费


“居民消费价格指数（缩写CPI）”这个词我们已经听了许多年。我一直本能地觉得，这项统计的目的是使政府及时掌握公众生活必需品的权威价格信息，衡量公众的生存状态并作为重要的决策参考，这种统计肯定是非常严肃的，其程序、涉及范围一定采用了国际通行的方式。但了解内情的专家告诉我们：事实并非这样。


据新华网18日消息，国家统计局当日公布的数据显示，今年上半年，居民消费价格指数（CPI）同去年比上涨1.3%，涨幅比去年同期低1个百分点。统计局新闻发言人郑京平说，我们要对价格上涨保持高度警惕，但短期内不会出现通货膨胀。另据14日《中国新闻周刊》报道，许多居民对我国CPI这么低的涨幅表示怀疑。中国社科院金融研究所研究员易宪容、中国国际金融公司首席经济学家哈继铭认为，现行CPI计算需要改变。20多年来，人们的消费结构已发生了巨大变化，以往食品在CPI的比重达三分之一，但目前该比重则十分微小。而价格上涨幅度大、花钱最多的住房、教育、汽车、医疗等居民消费却没进入统计范围。


原来，我们的CPI产生方式充满了“机会主义”，就像下级官员的述职报告，有利于突出政绩的“一个都不能少”，不利于政绩的就一笔带过甚至干脆不讲！多年来，多数居民省吃俭用，将节约的钱全部用到价格飞涨的住房、教育、医疗上了。已经买车的，也为直线上涨的油价“挪用”了其他开支。可是，统计部门却专门“抓小放大”，这能统计出中国人真实的消费价格指数吗？


对此质疑，国家统计局局长邱晓华解释说，CPI不包括房价数据是国际社会普遍采用的方式。但我不能同意这种说法。在中国，购一套自己的房是所有家庭的主要目标之一，也是最急迫的居民消费，这是中国的国情，与外国不大一样，理应进入统计范围。


退一步讲，如果统计局要严格遵循国家惯例，那么，国际上都把学费、医疗费、汽车消费开支纳入统计范围，我们为何也漏掉了呢？


以突出政绩、制造形象工程为基本目的的CPI统计办法弊多利少。它堵塞了中央政府及时、具体、准确了解大众真实生活状况的重要途径，人为制造了国家统计和公众感受的巨大反差，不但伤害了公众和政府之间的相互信任和契合，也不利于企业决策者对社会需求做出准确的判断，不利于国家对通货膨胀的监控和预警，不利于高层官员做出科学决策。岳建国