(原创，这篇文章是我2008年4月份写的毕业论文。现在希望它可以帮助一些同学！谢谢各位拜读！)
摘要：近些年，房价的急剧飙升，使得“房奴”时代提前到来，也进一步加剧了房地产市场的供需矛盾。为应对这些矛盾，政府采取了大量的宏观调控政策来平抑房价，各部委和地方政府也都积极响应，制定了相关的政策。政府相继出台了“国六条”、“国八条”以及其他相关的指导意见、政策，还加大了建设经适房、廉租房、限价房等保障性住房得力度，但是供需情况依然不容乐观，房价持续稳步走高。
正是这种高房价成了小产权房屋大批量产生的直接原因，而小产权房在经历了十几年的风风雨雨后，面对着政府的禁令、地产商的痛斥、经济学家的抨击，反而愈发的茁壮成长，大量的诞生于市场。尽管小产权房存在较大的风险，但是人们的购买热情却依然高涨。就这样，生存于夹缝中的小产权房在存有较大风险的同时，也孕育着无限的机会。
关键词：小产权
小产权所面临的机遇和挑战
一、小产权的界定及其与大产权的区别
上世纪90年代初，一些明星、艺术家等为了休闲或养老开始到郊区买地盖别墅，或者直接购买农家院，也许这就是小产权房屋兴起的原形。然而，近些年来，高房价使小产权房大量兴起，而且人们也乐于将之作为第一居所来购买，小产权房屋几乎占据了房地产市场的半壁江山，这种现象引起了国家有关部门的注意。很快政府便禁止开发小产权房，房地产商也对之大加痛斥，相关专家的观点也莫衷一是。
国内房地产市场之所以出现上述现象，和中国现行的土地制度有着莫大的关联。中国现行的是批租制度，即由国家统一征地，向市场有偿转租土地使用权，就其期限来讲，住宅用地70年，工业用地50年，商业用地40年。虽然07年《物权法》中规定“私房到期可以自动续期”，但仍不能改变这种私房公地的双重属性，土地在本质上仍是归属国家所有，所以，这种有期限的租赁权并没有发生根本上的变化。
相对于“小产权”的是“大产权”，所谓大产权即完全产权，它包括房产使用权证与国有土地使用权，是由国家统一制发产权证的房屋。国家不统一制发产权证而由乡镇政府或村民组织发证书的房屋称作“小产权房”或“乡产权房”。因此，小产权相对于大产权而言，区别的本质可能就在于有房无地，有地无权，房地分离。因为没有地权，就“不受法律保护”，甚至会被视为违法建筑、野楼盘而受到不公的待遇。
对于“小产权”和“大产权”，社会上约定成俗的说法很多，比较有影响的观点有以下解释：
第一种解释：按产权证的发证机关来区分。由国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。小产权种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，国土房管局也不会给予备案。这种解释也是在社会和业界应用最多的，人们的认可度也最高。
第二种解释：按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分。转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房，廉租房，限价房等政府保障性住房就都是“小产权房”的范畴。
我们在这里所说的小产权正是第一解释中的小产权房屋，即那种没有国家发的土地使用证和预售许可证、国土房管局也不会给予备案的房屋，这样的小产权房子是国家所不认可的，购买此类房屋的权益也将是不受国家法律所保护的。
通过以上阐述与界定，我们就可以对“小产权”和“大产权”下一个合理的定义：
二、市场上小产权的产生是多方面的
市场上的小产权房并不是偶然产生的，它是受市场上诸多方面因素综合影响的结果：
1．长期以来房价居高不下，供需矛盾进一步加剧，“居者有其房”的梦想已经落空。
高房价无疑是催生小产权的一个直接致因。近年来，由于地根紧缩等政策性原因，房地产市场的供需矛盾进一步加剧，从而导致了房价的不断攀升。大部分人已经无力承担高昂的房价，不得不另寻出路。小产权房正是在在这种情形下迎合了市场的需要，一发不可收拾，尽管它是没有名分的商品房，但在客观上却扩大了商品房的市场供应，缓解了供不应求的紧张局面。而且其相对较为低廉的价格也使得人们实现了房梦，从而受到了普遍的欢迎，即使不进行大规模的宣传，购房者也趋之若鹜。
近年来村镇建设统计公报和国家统计局的有关资料显示，截止2007年上半年，中国内地城镇和村镇房屋建筑面积已经达到了510多亿平方米，而涉及到城市居民和公司所拥有的农村小产权房，也已达到现存全国村镇房屋建筑总面积（330亿平方米）的20%以上。
另据统计显示，“小产权房”的房价只有大产权房的三分之一到二分之一，其价格多在每平方米2500元至4000元之间，仅为市中心区价格动辄为上万元的商品房价格的25﹪至30％，其间的价格差距由此可见一斑。
2．政府保障性住房体系的局限性很大。
保障性住房主要是为了解决城镇居民的住房问题，以降低社会的不稳定因素。因此其购买范围非常有限，只是针对本市城镇户口的居民，或是为了吸引人才而采取的一种优惠政策。保障性住房的这种局限性，使得城镇中低收入家庭、部分新参加工作的职工、常住非户籍人口和农村进城务工人员等城市的中下层居民，会由于收入水平低而无力进入商品房市场，同时也与那些性住房无缘，所以只能大量集聚在“城中村”和城乡结合部，从而催生了大量的“小产权房”。
3．当地居民发展小产权房可以走上快速致富的道路
中国实行的是城乡不平等的由国家所垄断的征地制度，一切土地都归国家所有。农村土地只有国家收归国有后，才能在市场上流通。通常，国家能够以非常便宜的价格获得土地，然后再通过招、拍、挂等以高出地价几倍甚至十几、几十倍的价格买给开发商。但是真正付给农民的价值补偿却少之又少。根据国研中心课题组的调查，在目前“合法的”房地产开发过程中，土地增值部分的收益分配，只有20％到30％留在乡以下，其中，农民的补偿款仅占5％到10％之间；地方政府拿走土地增值的20％到30％；开发商则拿走土地增值收益的大头，占40％到50％。我们不否认土地的开发有地方政府和开发商的贡献，但是对原土地权利人的利益侵占同样也是一个最为关键的利润来源，正是这种矛盾导致了村民和村集体推动的小产权房得到了迅速的发展。
从根本上说，“小产权房”有利于维护农民的利益。同样的土地，如果被政府低价征用，然后转手倒给开发商，农民得到的补偿就会很少，这实际上是对农民利益的一种巧取豪夺。而如果农民自己开发商品房，则可以从市场中分享到土地的增值部分。这就完全避免了中间环节的费用流失，除去必要的开发成本和费用后，其他的部分也就成了自己的收益，从而能够很快走上快速富裕的道路。那些已经进行了小产权开发实践的村镇全印证了这一观点：
从1998年开始，香堂的历史因小产权房的开发被改写了。这不仅仅是因为香堂村一次性还清800万元贷款，消除了外债，还因为这里的房地产生意也从此红火起来。2006年香堂的房地产实现销售收入6500万元，经济总收入超过一亿多元人民币，村民的人均收入达到13000元。“卖掉了土地不仅能换回以前地里不能生产出的效益，还能改善投资环境，拉动经济增长。”这成为了小产权大量开发的有利的推动因素。
三、国家及开发商对小产权房竭力抵制的缘由
1．农民自己开发土地，大大降低了国家的财政收入
据相关统计数据，各级政府在2006年通过招拍挂和协议转让土地的土地出让金收入已经达到13168.98亿，这相当于2006年国家财政收入的30﹪。东北财经大学博士刘正山说：“现在很多地区，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源。我的调查和测算发现，土地出让占地方财政预算外收入60%以上，个别市县达90%左右。从全国情况看，土地出让收入占财政收入的比重也非常高。2007年全国土地出让总价款为9130亿元以上，而全国的财政收入为3.2万亿元，从而土地出让收入占财政收入的比重为28.53%。” 土地收入已经成为中国地方政府的主要收入来源，而且有逐年上升的趋势。如果农民自己对土地进行开发，无疑就触动了国家最敏感的部位，也会直接降低国家的财政收入，利润都装进了房地产开发商等违法经营者的腰包。
2．是对国家相关土地法律制度的挑战，同时，国家禁止小产权也是为了保护耕地的数量，维护全国农民的利益。
国家从来都是土地财产的所有者，历来的法律、法规及相关的制度条文都明令禁止私人对土地的控制。小产全是对国家法律的一种巨大的挑战，触犯了国家的威严。同时政府今年来加强的了对耕地的保护措施，坚决保证“1.8亿亩”的红线不动摇。现在综观市场上的小产权的开发大量占用耕地，侵占了后代子孙的利益。
3．抢了开发商的利润，挤占了地产的市场份额，低价格给了开发商很大的压力。
小产权房给原本就竞争激烈的市场带来了一颗中磅炸弹。直接导致了开发商收入的降低，出动了他们的内心的痛处。
除此之外小产权还为社会带来了许多的不稳定的因素。小产权因不受法律的保护，为以后埋下了隐患，给政府和购房者带来很大的麻烦。
四、小产权风险性与机会性共存
对于小产权房来说，大概存在着以下几个方面的风险：
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定。城市居民买卖小产权房的行为不能受到的法律认可与保护。小产权的买卖合同是无效的，要向第三人转让或出售几乎是不可能的。一旦出现了法律纠纷购房人很难维护自己的合法权益。根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是乡产权房仍然购买的，出现纠纷，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。通州宋庄画家村李玉兰案件引起全国关注。
2002年7月1日，李玉兰同马海涛签订《买卖房协议书》，约定李玉兰购买马海涛位于北京市通州区宋庄镇辛店村房屋8间及院落，协议签订后，李玉兰向马海涛支付了购房款共计人民币4.5万元，并与马海涛一起到宋庄镇辛店村村委会进行了房产转让登记。当日，马海涛向李玉兰交付了房屋。李玉兰购买该房屋及院落后，不仅对原有的房屋进行了翻新及装修，还在院落内新建了3间新房，并安装了上下水、暖气等生活设施，共计花费了约十几万元人民币。
2006年12月，马海涛向北京市通州区人民法院提起民事诉讼，要求确认与李玉兰签署的上述《买卖房协议书》无效，要求李玉兰向马海涛返还房屋。
2007年12月17日，北京市第二中级人民法院作出终审判决，判决双方签署的房屋买卖协议无效，李玉兰向马海涛返还房屋，马海涛向李玉兰支付原房及添附部分的折价补偿为人民币93808元。同时，该判决确认了马海涛系导致该协议无效的主要责任方，应当在全面考虑马海涛因土地升值或拆迁补偿所获利益，以及李玉兰因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素的基础上，对李玉兰的信赖利益损失进行赔偿。如此看来小产权的风险有很大，法律很难保护这些不和法的产权。
2. 要面对国家政策的风险。
占用耕地建设，违反了国策，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除，直接损害够房人的利益。购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到拆迁补偿款，
3. 要承担信贷风险。
购买小产权房无法办理银行贷款，只能一次性或分期付款，这样本身就是一种巨大的风险。可能带来房屋质量不合格而的不到法律保护，及后期的维护，物业管理等问题。这些都需要购房人自己来承担。
五、对小产权房可能合法化途径的展望
目前我国农村土地的开发建设没有完善的法律规定，城区的房价又节节攀升，买不起住房，最基本的需求都不能满足的人比比皆是。而且，我国物权法也并没有完全排斥小产权房，只是说“城市居民不能够到农村购买房屋”。在这种情况下，不如把这个通道打开，把小产权房合法化，允许在农村集体所有的土地上进行房地产开发，反倒更有利于相关部门的管理。而且小产权的存在也有很大的合理性：
1．商品房的价格太高了，高的难以让人承受，而乡下可以化很少的钱就住上楼房，满足人们的需求。
2．小产权房屋的建设给当地居民提供了大量的资金，生活条件和市政设施都有了很大的提高。
3．乡产权的开发增加了当地政府的财政收入，带来了很大的经济效益。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩说：“房地产涉及农村和城镇两个市场，过去没有城乡人员流动，两个市场截然分开”。如果有一天，户籍界限也被打破，就无所谓小产权房、大产权房了。广东目前已经有试点，在农村集体所有的土地上进行房地产开发。如果这样的试点能够推广，那小产权就又有了一条解决的途径。
我本人认为小产权房屋还是有解决途径的：
1. 现在小产权房屋在各地的市场已经占到了30％，甚至更多。如果全部以违法建筑的名义进行拆除，那么造成的经济损失就太大了，而且也会造成资源的巨大浪费。因此，可以考虑将其纳入到政府保障性住房的行列，那样政府的压力就会大大的减轻，而一直争论不休的小产权房屋也有了一个比较好的归宿。
2. 如果小产权房主要是用于农民自己居住使用的，又符合城乡规划要求的，那么就可以在补齐建设用地手续费、补缴相关税费之后对这些小产权房进行合法化处理。
3. 中国房屋本来就有很多种形式，将小产权房归为一种合法的形式，并出台相关的买卖政策和法律条文加以控制与保护。
4. 经过一段时期的发展，当城乡界限被打破时，小产权也许就是合法的房产了，所以应该区别对待，不应该一刀切。
5. 将那些已经开发的收归国有或是把城市户口迁为农村当地户口，也有很大的操作难度。
总之，小产权的存在有其特定了意义，政府部门应该尽早出台相关的解决办法。“一刀切”不可取，不管不顾更是行不通。要规范地产秩序，合理的引导存量小产权。这一切不是短期内就可以实现的，迎接挑战时也给了我们很大的机会。
参考文献：
1. 《小产权房是改革的历史欠账 》 武建东 《中国改革》 2008-03-05
2. 《小产权房”论争：有专家称合法化可实现三赢》
3. 《以民生为重 应给小产权房一条出路》 时寒冰
4. 《小产权房引发的法律思考》 陕西金镝律师事务所 常琳
5. 《小产权房关系到中国现代化的发展战略 》
6.. 《放牛娃把谁的牛卖了？——关于小产权房和“第三次土地革命”的思考》 谭作人
7. 《大产权与小产权的区别》 金融界网站
8.
9.《小产权房”是房产市场的有益补充》中国经济时报 2007-06-12
10.香堂村的小产权之困》 张 莹
11.《 多措并举治理小产权房》
12《.地方政府“吃”地为生 数十年收益一朝耗尽》 《南方都市报》 2008-03-15
13. 小产权，大机会》 周其仁 2007-7-29 本文是作者在“北京大学中国经济研究中心第十次中国经济观察论坛”上的发言
16.《 宋庄小产权房纠纷——李玉兰案件引起全国关注》 中国宋庄网